本周官方更新行业通报,精产一二三区别：揭秘不同精产之间的差异与特点

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在当今社会，随着人们对生活品质的追求不断提高，精产（精装修房）逐渐成为房地产市场的一大热门。精产以其省时省力、品质保障等优势，吸引了众多消费者的关注。然而，精产市场中也存在着多种不同的产品类型，如精装一房、精装二房和精装三房等。那么，这些精产之间究竟有哪些区别呢？本文将为您揭秘精产一二三之间的差异与特点。 一、精装一房 精装一房是指单室一厅的精装修住宅。这类产品通常面积较小，适合单身人士、年轻夫妇或追求生活便利的消费者。以下是精装一房的特点： 1. 面积小：精装一房面积一般在40-70平方米之间，空间相对紧凑，适合单身人士或小家庭。 2. 功能齐全：尽管面积较小，但精装一房通常会配备齐全的家具和家电，满足居住需求。 3. 性价比高：精装一房价格相对较低，投资回报率较高。 二、精装二房 精装二房是指两室一厅的精装修住宅。这类产品适合中小家庭居住，具有以下特点： 1. 面积适中：精装二房面积一般在70-100平方米之间，空间布局合理，既满足生活需求，又兼顾舒适度。 2. 功能分区明确：精装二房通常设有客厅、餐厅、卧室、卫生间等功能分区，居住体验更舒适。 3. 投资潜力大：精装二房在市场上的需求较大，投资潜力相对较高。 三、精装三房 精装三房是指三室一厅的精装修住宅。这类产品适合大家庭居住，具有以下特点： 1. 面积较大：精装三房面积一般在100平方米以上，空间宽敞，居住舒适度更高。 2. 功能分区合理：精装三房设有客厅、餐厅、卧室、卫生间等功能分区，满足家庭成员的不同需求。 3. 投资价值稳定：精装三房在市场上的需求稳定，投资价值相对较高。 总结： 精装一房、精装二房和精装三房在面积、功能分区、投资价值等方面存在明显差异。消费者在选择精产时，应根据自身需求和预算，综合考虑以下因素： 1. 家庭人口：单身人士或年轻夫妇可选择精装一房，大家庭则适合精装三房。 2. 预算：精装一房价格相对较低，适合预算有限的消费者；精装二房和精装三房价格较高，但居住体验更佳。 3. 投资需求：若以投资为主，可考虑精装二房和精装三房，市场需求稳定，投资价值较高。 总之，精产一二三之间的区别主要体现在面积、功能和投资价值上。消费者在选购精产时，应结合自身需求，理性选择适合自己的精产产品。

李白一句 " 烟花三月下扬州 "，让扬州名扬天下，而位于扬州的核心景区瘦西湖更具魅力。千百年来，300 多位诗人、词人接力创作，为这片面积仅为杭州西湖六分之一的瘦西湖，留下近 2500 首诗词。这些文学作品与江南水乡园林布局、大运河文化相互交融，共同塑造了瘦西湖在国内景区中独一无二的气质。到了扬州，必来打卡的游客，推动瘦西湖文旅的发展不断壮大。日前，这家区域文旅企业，已向联交所递交招股书，计划通过募资拓展更多新业务，推动收入增长。强文化 IP 赋能5 年前，扬州晚报报道，从隋代到 1949 年，有 300 多位诗人、词人为瘦西湖创作了近 2500 首诗词。深厚的文化积淀、独一无二的江南园林湖景以及与大运河的深度联结，让瘦西湖成为扬州的旅游名片。2014 年，瘦西湖风景区被列入联合国教科文组织世界文化遗产，为国内第 32 项世界文化遗产。不仅如此，瘦西湖还是大运河文化带的核心历史遗迹。瘦西湖确实很 " 瘦 "，水域面积约 700 亩，依托这片资源发展起来的江苏瘦西湖文化旅游股份有限公司（下称：瘦西湖文旅），通过多元化运营，已在江苏省内具备一定市场地位。弗若斯特沙利文数据显示，2024 年，以船票销售额计，公司在江苏省水上游览市场排名第二，约占 16% 的市场份额。日前，这家企业已经向港股发起冲刺。在招股书中，多次强调了瘦西湖文旅的两个 " 唯一 "，既是扬州市唯一水上游船观光持牌运营商，其游船又是当地水域内唯一指定交通方式。在这些先天资源的 " 加持 " 下，公司不仅为到访游客提供观光船服务、增值服务，还开发了大运河扬州夜间巡演等创新项目。截至最后实际可行日期，公司拥有观光游船 206 艘，标准运营条件下单航次总载客量 3817 人，高峰期单日最大承载力在 3.5 万人以上。另外，还拥有 25 辆观光车，为游客提供景区通行服务。2022 年至 2024 年及 2025 年上半年，公司营业收入分别实现约 3123.6 万元、1.09 亿元、1.11 亿元及 8454.2 万元；年内 / 期内利润分别约 298.0 万元、4643.0 万元、4288.4 万元及 3882.3 万元；毛利率分别为 21.8%、59.0%、54.4% 及 63.4%。游船观光业务为主瘦西湖的江南水乡园林布局，使得乘坐游船观光成为重要方式。所以，水上游船观光服务业务成为瘦西湖文旅的重要业务板块。2022 年至 2024 年及 2025 年上半年，水上游船观光业务收入分别为 2756.6 万元、9509.9 万元、9604.6 万元及 7234.2 万元，分别占公司营业收入的 88.3%、87.2%、86.2% 和 85.6%。若按服务区域，公司主要有两大区域，扬州市蜀冈—瘦西湖风景名胜区、古运河区域。其中，扬州市蜀冈—瘦西湖风景名胜区水上游船观光服务收入贡献最大，上述同期收入实现分别为 1815.6 万元、7939.5 万元、7823.7 万元及 5126.6 万元。在水上游船观光服务业务中，公司深入挖掘价值，最大化利用游船，为游客提供个性化的观光服务。按照目标客户不同需求，公司将游船分为 3 类，摇橹船、自驾船、主题船，分别拥有 36 艘、106 艘、64 艘。在瘦西湖的观光中，摇橹船一直被众人推崇，这不仅是扬州水文化的标志性元素，还通过船娘吟唱的地方戏曲，成为公司游船观光业务中标志性服务，也是最受欢迎的招牌服务品类。通常，摇橹船包船服务价格一般为 1000 元 / 次。船娘 / 船夫通过摇船、讲解、唱歌、英语以及心理疏导 5 大核心优势，让摇橹船成为当地知名高端服务品牌。该服务于 2024 年被 " 扬州之声 " 评为必游项目。公司的自驾船为电动自航行游船，以家庭或小团体游客为主，租金根据型号不同分别为 120 元 / 小时、150 元 / 小时和 200 元 / 小时。公司对主题船分类更细，生态画舫、豪华画舫、豪华生态画舫、安福号、古典画舫、仿古钢制画舫，以及现代游艇与浮筒艇，包船价格介于 1000 元至 2000 元之间。相比摇橹船、自驾船的数量，近年主题船规模增长较大，2024 年较上年增加 20 艘。公司解释，主要是以载客量较大的游船取代载客量较小的游船，同时推出大运扬州行进式游船演艺业务所致。在水上观光游船服务业务之外，公司积极拓展游船 + 业务。自 2015 年起，公司逐步将水上观光业务延伸至更动态、多元以及沉浸式服务需求的增长领域；2017 年，公司还与扬州知名独立早茶企业开展合作，为游客提供游船早茶特色体验项目，以及为企业、中小学生两大群体定制会议、研学等活动。通过游船 + 增值及包船服务业务的拓展，公司已尝到甜头。2022 年至 2024 年及 2025 年上半年，该业务收入分别为 490 万元、378 万元、3890 万元及 2440 万元，占同期水上游船观光业务总收入的 15.8%、34.6%、35.0% 及 28.9%。隐藏的风险9 月初，瘦西湖（871343.NQ）完成董事会换届，徐顺美当选董事长，尚需提交 2025 年第二次临时股东会议审议。今年 55 岁的徐顺美，是公司土生土长的老员工。1989 年底，她就开始在瘦西湖管理处担任导游，再到接待科、秘书科以及办公室轮岗，2006 年起担任公司总经理。2010 年以来，徐顺美全程负责完成瘦西湖国家 5A 级景区创建工作，还着手打造了瘦西湖导游、船娘等服务品牌。通过对资源的整合，推动扬州水上旅游业务实现 " 瘦西湖 - 古运河 - 大运河 " 的线路升级。2016 年，公司改制成功，并于 2017 年 5 月成功挂牌新三板，自此走上资本之路。此次董事会换届，启用本土培养的高管，或许更多是考虑到徐顺美在文旅领域 30 多年经验，尤其是对瘦西湖，以及扬州本土旅游市场了如指掌。递交招股书前，公司由扬州旅游发展集团、扬州全域旅游公司分别持有 65.24% 和 24.75% 股权，最终为扬州市控制。相较于峨眉山 A 等景区上市企业，瘦西湖文旅体量规模虽小，但人效水平并不逊色。以 2024 年为例，员工为 234 人，人均年贡献营业收入、净利润分别为约 48.00 万元、18.33 万元。不过，从整体来看，公司已遭遇发展瓶颈。2024 年营业收入同比增速约 1.8%，增长几乎停滞。这或许正是公司计划从资本市场募集资金，用于打造水上创新沉浸式项目、开发新的水上游览线路和项目，以及拓展管理服务业务的重要原因。近年来，公司为减少对游船观光业务的依赖，坚持对外输出 + 对内挖掘两手抓。一方面，对外输出管理能力，涉足景区托管业务；另一方面，对内深度挖掘资源价值，推出新的服务产品。2016 年，公司涉足景区托管领域，初期为盐城大洋湾串场河水旅游项目提供战略咨询服务；此后逐步将业务从单一咨询升级为全链条委托管理，开始为大运河沿线景区提供服务，并成功托管运营高邮清水潭景区，该项目管理费由 2022 年的 300 万元增至 2025 年的 350 万元。在对内挖掘方面，2022 年 7 月，公司成功获得蜀冈—瘦西湖风景名胜区指定线路等为期 20 年观光车服务独家运营权；2024 年 10 月，又推出大运扬州行进式游船演艺项目，进一步丰富产品品类。上述 " 副业 " 还难以撼动水上游船观光服务主业。2024 年，管理服务、观光车服务收入分别占公司总收入 5.1% 和 8.3%，两类业务合计占比不足 14%。