今日行业报告传递研究成果,2021年国内一二线城市自住型住房市场分析

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近日检测中心传出核心指标:本月研究机构发布最新报告,2021年国内一二线城市自住型住房市场分析

随着我国经济的持续发展，城市化进程不断加快，一二线城市作为国家经济发展的引擎，吸引了大量人口涌入。在2021年，国内一二线城市自住型住房市场呈现出哪些特点？本文将从市场供需、价格走势、政策调控等方面进行分析。 一、市场供需 1. 供应方面：2021年，一二线城市自住型住房供应量总体保持稳定。一线城市如北京、上海、广州、深圳等，由于土地资源紧张，新增供应量相对较少。而二线城市如成都、杭州、武汉等，在政府调控下，供应量有所增加。 2. 需求方面：随着城市化进程的加快，一二线城市人口持续增长，自住型住房需求旺盛。特别是年轻人、新婚家庭等群体，对自住型住房的需求较高。 二、价格走势 1. 线上线下价格差异：2021年，一二线城市自住型住房线上线下价格差异较大。线上平台如贝壳找房、链家等，房价相对较低；线下实体门店价格则相对较高。 2. 价格波动：受政策调控和市场需求影响，一二线城市自住型住房价格波动较大。部分城市房价出现上涨，而部分城市则出现下跌。 三、政策调控 1. 土地供应政策：政府通过调整土地供应政策，控制一二线城市自住型住房市场供应量。例如，限制土地出让面积、提高土地出让门槛等。 2. 贷款政策：政府通过调整贷款利率、首付比例等，引导一二线城市自住型住房市场健康发展。例如，降低贷款利率、提高首付比例等。 3. 限购政策：部分一二线城市实施限购政策，限制非本地户籍居民购买自住型住房，以抑制炒房行为。 四、未来展望 1. 供需平衡：随着城市化进程的加快，一二线城市自住型住房市场供需将逐步趋于平衡。 2. 价格稳定：在政策调控下，一二线城市自住型住房价格将保持稳定，不会出现大幅波动。 3. 政策优化：政府将继续优化政策，引导一二线城市自住型住房市场健康发展。 总之，2021年国内一二线城市自住型住房市场在供需、价格、政策等方面呈现出一定的特点。在未来的发展中，政府将继续加强调控，确保市场稳定，满足人民群众的住房需求。同时，购房者也应理性看待市场，根据自己的实际情况选择合适的住房。

备受关注的娃哈哈家族信托案迎来新进展。9 月 26 日，香港高等法院宣布驳回宗馥莉的上诉请求，即维持 8 月 1 日判案书中关于冻结汇丰银行账户内 18 亿美元资产的保全命令，但暂缓执行对账户信息的披露命令。这项裁决意味着，在杭州法院对案件实体问题作出判决之前，上述资产将继续处于保全状态。在关注此案的法律人士看来，这项裁决在预期之内，对案件实体问题依然没有实质性影响。第一财经记者注意到，在这份长达 31 页的判案书中，香港高等法院法官对宗馥莉方面提出的 5 大上诉理由进行了逐一回应，其中关于香港衡平法下推定信托的态度进一步明确，即从法律探讨层面肯定了信托有效性。有税法人士强调，这方面内容值得信托领域深入探讨，但考虑到法律适用问题，相关探讨对案件本身没有影响。一切要等待杭州法院的判决"（最新判决）对案件本身的走向没有影响，判决时间、结果和判词内容都在预期之内，还是要等杭州法院的判决。" 海邦国际顾问集团高级副总裁、知名国际税法专家王文星对第一财经记者表示。此前 8 月 1 日，香港高等法院在官网披露了娃哈哈创始人宗庆后家族信托案的判决决定：先冻结 Jian Hao Ventures Limited（下称 " 建浩公司 "）汇丰银行账户内的资产，并要求宗馥莉方面披露账户信息，直至杭州诉讼结束或法院发出进一步命令。（详见报道《谈输赢为时过早？娃哈哈离岸家族信托尚未设立，宗庆后这一安排缘何搁浅》）这一结果被视为法院支持了宗庆后 3 名境外子女「宗继昌（Jacky Zong）、宗婕莉（Jessie Jieli Zong）、宗继盛（Jerry Jisheng Zong），下称 " 三子女 "」的诉求。不过，这只是香港高等法院为了协助杭州方面诉讼程序作出的财产保全令，关键的实体问题并没有任何结论。多位法律人士对记者表示，以此谈 " 宗馥莉输了 " 还为时过早，一切都要等待杭州法院的判决。最新的判决是针对宗馥莉基于上述判决提出的上诉申请。8 月 15 日，宗馥莉方面申请了上诉许可，并提出 5 项上诉理由，相关理由可以简单总结为：一是作出保全令的法律门槛适用错误；二是三子女（原告）并没有先向内地法院申请保全措施；三是信托有效性存在重要缺陷，信托关系并不成立；四是 " 冻结 " 资产是没有必要的过度保全措施；五是披露命令要求的披露范围太宽泛、信息太详细。9 月 1 日，三子女提交了反对的书面陈词；9 月 8 日，宗馥莉方面提交了答辩书。对于上述 5 项理由，香港高等法院法官进行了逐一回应。判决结果显示，法官驳回了宗馥莉方面提出的上诉许可申请，但决定临时暂缓执行披露命令，即暂不要求其披露汇丰账户的最新余额、资产流向等信息，直至其向上诉法院提出的上诉许可申请有结果，或法院作出进一步指令。同时，如果宗馥莉方面决定不向上诉法院重新申请上诉许可，应该尽快书面通知法院，届时临时暂缓将被解除。法官详细回应信托有效性问题在宗馥莉方面提出的 5 大上诉理由中，最核心的仍是与信托有效性相关的内容。从回复来看，在香港衡平法下，法官关于明示信托（包括遗嘱信托、口头信托）和推定信托的态度进一步明确。宗馥莉方面提出，关于汇丰账户内资产涉及的信托和财产受益权问题，并不存在任何有待审理的严肃议题和良好可争辩的案情。简单理解，宗馥莉方面认为，根本不存在一个有效设立的信托。对此，法官的回复主要基于与案件相关的 3 份关键证据文件，即一份无日期标注的宗庆后的《手写指示》（表明了信托设立意愿和计划）、宗庆后就信托设立签署的一份《委托书》（表明了信托设立方式，宗馥莉已同意接受委托）、宗馥莉与三子女签署的一份《协议》（双方明确了互换条件下的信托设立前提和架构）。法官多次强调，信托是否设立，在很大程度上取决于相关方的意图，而相关方的意图将通过客观地解释《委托书》并结合《手写指示》（真实性和相关性将由审讯决定），以及解释《协议》并结合《委托书》和《手写指示》来认定。不过，法官也特别强调了这一实体问题的司法管辖和法律适用问题，即核心的复杂问题应该由内地法院裁定。香港丰裕信托资深合伙人、香港中文大学家族企业研究中心理事余亮恒此前对记者表示，在中国香港这样的普通法辖区，即使没有书面信托契约，" 意图＋资产路径 " 仍可能被法院视为信托关系，即承认所谓 " 事实信托 "，后者包括建设性信托（Constructive Trust）或推定信托（Resulting Trust），这在过去已有判例。（详见报道《娃哈哈离岸家族信托陷罗生门，信托是否存在及有效要看哪些因素？》）王文星此前也对记者表示，该案中推定信托的说法有可能成立。不过，宗馥莉（按照法庭描述）的 " 拖延 " 做法，使得香港高院并未就这部分资产是否构成信托作出决断，这也让案件走向依然充满争议。在他看来，这更像是一个遗嘱信托。对于法官在最新判案书中的态度和说法，王文星强调，这一讨论方向符合预期，是信托领域值得深入探讨的话题，但对这一案件本身没有影响。关键仍是对 3 份关键证据的解释具体来看，在这项理由下，宗馥莉方面又提到了几个核心问题。首先，《委托书》并没有设立信托。其中提到两个重要观点，其一，由于宗馥莉在 2024 年 2 月 2 日之前已是建浩公司的登记股东，因此从法律角度，不能就建浩公司的股份和资产设立信托；其二，从《委托书》可清楚看出，宗庆后有意在未来向三子女作出赠予，且计划通过委托宗馥莉设立未来的离岸信托来实现，而赠予不可强制执行是法律常识。三子女（律师）则在反对陈词中提到了一种特殊信托安排，即 Quistclosetrust。通俗理解，这类信托资产的特点是 " 专款专用 "，用不了需归还。法官再次强调，这都将取决于应如何解释《委托书》，并且必须结合背景来解释。《委托书》是否创设了信托是一个 " 事实敏感问题 "。关于《委托书》是否创设了一项明示信托，使宗馥莉为宗庆后持有建浩公司的股份及 / 或资产，仍然有待内地法院认定。其次，《协议》不能创设推定信托。其中提到，《协议》并未创设信托，而是 " 对宗馥莉的个人义务 "；宗庆后并非《协议》一方，因此不能创设有利于三子女的信托。对此，法官认为，通过结合背景对《协议》进行恰当解释，可以认定其中存在有待审理的严肃议题及良好可争辩的案情，表明该协议创设了信托。再次，相关文件没有考虑关于三子女在汇丰账户资产中权益的不确定性。其一，上述 3 个关键证据文件中存在多个未决机制，包括 18 亿美元之外资金缺口的处理、3 个信托之间的优先顺序和比例分配规则等；其二，《委托书》规定了 " 只就利息收益进行分配，任何人士不得主张动用信托财产本金向受益人作分配 "，但对于本金归属未作明确规定。法官将这两类不确定性总结为文件解释的问题，并结合历史判例表示，详细的往来信件清楚表明，宗馥莉方面与三子女方面均未流露出任何认为《委托书》或《协议》会因不确定性、缺乏细节或履行困难而不可执行的意向。相反，双方都花了大量时间传阅和讨论设立离岸信托的草稿。设立离岸信托可能存在实际困难（比如资金短缺），但实际困难不会使信托无效，一份尽管缺乏细节但已是完整的协议仍是可执行的。 ( 本文来自第一财经 )