本月研究机构披露行业变化,2021年国内一二线城市自住型住房市场分析

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随着我国经济的持续发展，城市化进程不断加快，一二线城市作为国家经济发展的引擎，吸引了大量人口涌入。在2021年，国内一二线城市自住型住房市场呈现出哪些特点？本文将从市场供需、价格走势、政策调控等方面进行分析。 一、市场供需 1. 供应方面：2021年，一二线城市自住型住房供应量总体保持稳定。一线城市如北京、上海、广州、深圳等，由于土地资源紧张，新增供应量相对较少。而二线城市如成都、杭州、武汉等，在政府调控下，供应量有所增加。 2. 需求方面：随着城市化进程的加快，一二线城市人口持续增长，自住型住房需求旺盛。特别是年轻人、新婚家庭等群体，对自住型住房的需求较高。 二、价格走势 1. 线上线下价格差异：2021年，一二线城市自住型住房线上线下价格差异较大。线上平台如贝壳找房、链家等，房价相对较低；线下实体门店价格则相对较高。 2. 价格波动：受政策调控和市场需求影响，一二线城市自住型住房价格波动较大。部分城市房价出现上涨，而部分城市则出现下跌。 三、政策调控 1. 土地供应政策：政府通过调整土地供应政策，控制一二线城市自住型住房市场供应量。例如，限制土地出让面积、提高土地出让门槛等。 2. 贷款政策：政府通过调整贷款利率、首付比例等，引导一二线城市自住型住房市场健康发展。例如，降低贷款利率、提高首付比例等。 3. 限购政策：部分一二线城市实施限购政策，限制非本地户籍居民购买自住型住房，以抑制炒房行为。 四、未来展望 1. 供需平衡：随着城市化进程的加快，一二线城市自住型住房市场供需将逐步趋于平衡。 2. 价格稳定：在政策调控下，一二线城市自住型住房价格将保持稳定，不会出现大幅波动。 3. 政策优化：政府将继续优化政策，引导一二线城市自住型住房市场健康发展。 总之，2021年国内一二线城市自住型住房市场在供需、价格、政策等方面呈现出一定的特点。在未来的发展中，政府将继续加强调控，确保市场稳定，满足人民群众的住房需求。同时，购房者也应理性看待市场，根据自己的实际情况选择合适的住房。

" 订单爆了。" 一年前还是用户拿来嘲讽李斌和乐道的梗，在昨天晚上成为现实。昨天（9 月 20 日）晚上九点半，售价几乎比乐道 L60 贵一倍的蔚来 ES8 开启锁单，突然涌入的流量把蔚来 APP 挤到宕机。这可能是蔚来第一次享受到类似小米、鸿蒙智行的待遇。据虎嗅汽车了解，在发布会之前，ES8 就已积累超 10 万个小定，截至上市当晚 12 点，ES8 锁单超 6 万。李斌在发布会上透露，ES8 准备了 4 万台的产能。也就是说，这部分产能的订单已经到手。ES8 大卖是蔚来四季度盈利最大的前提，也是李斌向投资人、供应商和消费者证明自己爬起来还能打的关键一战。但 ES8 对蔚来的影响不止于此，李斌将 ES8 看作蔚来的锚点车型，是整个公司产品体系的阵眼，它也是蔚来下一阶段产品打法的样本。过去一年，李斌开始修正蔚来在产品定义、渠道营销上的错误，蔚来终于紧张起来，变得像一家深处激烈竞争中的中国车企，尽管它早该如此。蔚来曾有些 " 全能妄想 "，认为自己什么都能干，什么都能干成。蔚来如今局面的反转在于他们开始放弃幻想。一位蔚来的机构投资者告诉虎嗅，"ES8 的成功标志着蔚来终于从理想主义向市场现实妥协，这种转变目前看起来有效。"蔚来，学聪明了李斌没有一夜之间练成什么旷世神功，蔚来也没有在短时间内突破什么不可言说的技术难题，他们只是做了一些务实的修正：改进产品定位、成本控制和供应链。早期 ES8 作为蔚来序列最高的车型，是纯电车的价格天花板，但如今这个定位已经被 ES9 取代。第三代 ES8 从原来的商务属性走向 " 宜家宜商 "，用户人群扩大。从乐道 L90 开始，蔚来在纯电大三排 SUV 车型上一直在深挖家庭用户的需求，例如三排大空间、后排大彩电、二排小桌板等。李斌数年前曾多次表示 " 车上其实不需要那么多大屏 "，但用户对大屏的需求一直存在，问界 M9、理想 L9 等热销产品无不用上冰箱彩电大沙发，这也让李斌开始妥协。如果说定位让蔚来 ES8 选对了赛道，那么成本控制则让它学会了怎么更靠近消费者。对比前两代车型，第三代 ES8 虽然守住 40 万的整车价格线，但 BaaS 后的价格已经来到 29.88 万元，接近乐道 L90 Ultra 版整车售价（29.98 万元）。在蔚来内部，做到降低成本的核心逻辑在于：配件复用、规模降本、研发降本，而在这三点上，都存在着 " 先上车后买票 " 的商业逻辑，包括此前一直被诟病的研发投入过大，如今也在 CBU 机制下，开始迅速变现。产品成本控制最直接的方式不外乎两种，省点花和把钱花在刀刃上。相比二代 ES8 的大肆堆料，全新 ES8 更为克制，例如蔚来一颗自研神玑芯片替代了 4 颗 OrinX，NT3.0 平台车型零部件复用率提升至 65%。蔚来也终于懂得 " 把肉放在饭上 "，在 ES8 发布会上直接列出 198 项全系标配的配置，给人一种买到就是赚到的既视感。蔚来发布会 ppt 图，展示了 198 项标配配置蔚来渠道和供应链的改善，则是让蔚来销量起势成为可能。蔚来二代 ES8 从上市到交付经历了半年多，这种长周期的交付节奏曾让蔚来多次吃苦头。今年的两款六座新品，蔚来在交付上开始 " 学乖 "，做足了交付准备。据虎嗅汽车了解，蔚来 ES8 在上市前已经生产了 2000-3000 辆，并且提前准备了一些基础配件，等到正式上市订单下定之后进行拼装，可以在前期提升生产效率。在 ES8 预售之前，蔚来门店已经很久没有热闹忙碌的情形。李斌透露，近 10 天已有 15 万用户试驾，甚至部分试驾排到了深夜。蔚来的销服团队，都为这场大战做足了准备。当然，发布前的动作不能完整代表蔚来在渠道和供应商的改进，上市之后，才是一次全体系的大考，这将进一步决定资本市场和消费者对蔚来的信心。蔚来还没彻底走出泥潭今年开始，大部分公司都将营销资源赌在车型上市发布时。如果一款车在上市时没有声量，它就很难再翻盘。ES8 有了一个好的开始，但这只是开始。按目前的大定数量来看，部分用户要到明年一季度中才能提到车。蔚来的部分订单可能会像小米那样，被竞争对手蚕食。此外，受新能源汽车购置税政策退坡影响，今年四季度将提前透支大量购车需求。蔚来 ES8 今年四季度的交付量已经基本明牌，明年一季度蔚来可能会面临产能爬起来但需求反而下降的尴尬局面。在 NIO DAY 沟通会上，李斌表示或许会面向今年提不到车的用户给出补贴举措，包括购置税兜底、积分红包等。但起码，凭借乐道 L90 和蔚来 ES8 两款车型热销，蔚来已经获得两次小胜，后续如无太大差错，今年内蔚来大概率是安全的。蔚来小鹏和理想这三家公司都不同程度经历过波折，他们会有亮眼的销量表现，但也经常间歇性陷入困局。归根结底在于，他们在技术上还不足以压倒竞争对手，在资源和规模上又很难与真正的巨头竞争，拉长时间线，汽车业的竞争有输有赢，最后看的还是容错率。从现阶段来看，理想和小鹏有更高的容错率，理想依靠 L 系列给自己赚到 1000 亿的现金储备，小鹏依靠 Mona 等产品把销量做上去了。蔚来是新势力里容错率最低的车企，因为紧张的现金流，也因为它此前一直没有推出过爆款车，无法让市场相信它具备竞争力。ES8 发布之前，瑞银和德意志银行都上调蔚来目标价，评级调为买入。这一方面因为蔚来终于可能把一辆车做成，资本市场应该给予尊重。另一方面则是对高端纯电市场的企盼，除了特斯拉，还没有人真正把这条路走成。蔚来一直坚持走高端纯电的路线，这让蔚来错失像理想、问界的增程车那样的红利，陷入困局，也它很难激烈降价，参与更赤裸的价格战。但汽车业最好的地方就在于公平，公平地对待所有参与者的选择和执行力。蔚来没有选择逃课去做增程和混动，代价是每次发财报都有人算李斌亏了多少亿，什么时候破产。蔚来花大把钱去建换电站，有大把聪明的分析师都可以告诉李斌这是一笔很难赚钱的买卖。但当纯电市场走向拐点时，蔚来是具备一定壁垒的，尽管这个壁垒可能是花了些冤枉钱建的。李斌在乐道 L90 和蔚来 ES8 发布会上也都提及了大三排纯电车型的拐点正在到来。据中汽协数据，今年纯电车销量增速反超增程混动车，高了 15 个百分点。蔚来终于等来了红利期。现在，蔚来终于在高端纯电 SUV 领域和竞争对手拉开一点身位，可以暂时喘口气，但它依然要和时间赛跑，抓住其他车企的产品空档期。出品丨虎嗅汽车组作者丨肖漫头图丨蔚来官方