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分化的筛选825 新政一晃也过去三周了，但市场反响平平，似乎并没有巨大的改变。那我们再次回顾一下新政：总结下来有三点主要的变化：1. 非沪籍社保门槛从 3 年降至 1 年，来沪工作人群可以更快地买房定居；2. 对于非沪籍人士来说，外环不再限购，改善置换阻力更小；3. 沪籍单身视为家庭，激活了更多的本地改善需求总之，直接利好的主要还是外环外楼市。上海的房价沿着城市环线、沿着价差梯度依旧存在着明显的差异，那可想而知，紧贴外环线的外环外楼盘很有可能是最大赢家。为什么这么说，打个比方吧：抢演唱会门票，价格是按照座位分段来的，性价比最高的就是每一个价位段最前排的位置，低一档的价格，和上一档价位最后一排相似的视野。楼市有着相同的情况，紧贴着外环线的外环板块就是演唱会低价档的第一排。新政出来后，多家机构统计显示，外环外门店的新增客户量环比增长了19%，那具体到各个板块的热度呢？对此，我们可以先来看看各个板块的带看量和新增挂牌。当有限的新增挂牌面临着更多的潜在客户（带看量）时，显然市场更热。发现了吗，关注度最高的还确实是那些紧贴外环线的板块，比如：春申、上大、三林等等。比如春申有 165 套的新增挂牌，却有 510 组带看量，演唱会抢票的" 跨区捡漏心理 "正在上海楼市真实上演但，关注度高也许只能说明观望的人变多了。高关注度背后具体的成交又如何，这些紧贴环线的外环板块真的吃上红利了吗？01紧贴外环线的外环板块成交情况，确实有所回暖拉了一下新政前一个星期、后一个星期以及半个月的二手市场成交数据，发现紧贴外环线的外环板块还真是吃上红利了，大部分纯外环板块成交量有了明显的提升。新政后的一周成交量相比于新政前，部分板块，比如桃浦和唐镇，其成交量能上升超过 50%。虽然新政后一周有一定的回落，但整体成交量还是高于新政前，总的来说新政对短时市场刺激更大。对于那些跨外环线的板块来说，成交量受新政的影响反倒是小了一些。这也侧面说明了，新政利好的还是纯外环外板块的改善住房。那，成交量上升，是否存在以价换量的情况呢？拉了一下这些板块新政前后的成交价。事实上，虽然有一部分板块降低单价，趁此机会尽快去存量。但总的来说，一半左右的板块成交价其实还在上涨。比如川沙板块的成交均价比新政前一周还上涨了 12.82%，传统强势板块华泾也在新政一周之后成交均价上涨 11.86%。由此可见，板块吃的政策红利也分为两种，像唐镇这样的板块可以利用时间窗口尽快去存量，而华泾这样公共交通便利、周边配套完整的，在政策扩大需求的大背景下，减少议价空间、保值出售才是关键 。在这样的环境下，兼具去化速度快和保值的楼盘有吗？别说，还真有： 优势板块的次新房楼盘。主要集中在华泾、江桥、三林、曹路这些轨交发达，离城市中心或者副中心较近的板块 。江桥板块的绿地新江桥城，新政当周同比前一周，成交量上升约 30%，成交价小幅上涨 0.84% ；徐汇华泾的次新房：漓江花园三期在新政之后成交均价约为 7.8 万 / 平，相比八月的上半月成交均价为 7.5 万 / 平，涨价 4%，而且在新政出来后的 8 月最后一周时间里，成交量比 8 月前三周总和还要多；曹路的金海新城在新政也就是 8 月 25 后的半个月，不管是成交量还是成交价都上涨了，成交量上涨约 50%，成交价提高 2%；在大环境持续下跌的情况下是极其少见的。02紧贴外环线的外环板块的房东心态也有所转变上海的二手挂牌量一直高居不下，截至 8 月底，上海二手住宅挂牌量已经来到了 10.22 万套。过高的二手挂牌量很容易造成同区价格踩踏，紧贴环线的外环板块近期挂牌量增量减缓，新增量在新政后远小于其他外环板块，甚至有些板块的挂牌还在减少。对比之下，紧贴外环板块的房东似乎更加淡定。增长量幅度很小，涨幅最高的七宝都没有到 3%，曹路、航华、华泾等能级较高板块在新政后的一周甚至没有新增挂牌。其实挂牌量保持稳定对于当下的整个市场来说也许是件好事，避免同区房价陷入恶性竞争。当然，也不排除房东针对当下市场价下降太多，选择躺平不卖了，避免损失太多。但看到另一个数字：上调价格房源比例，我的想法有所变化。也许紧贴外环线上的板块房东心态相比其他区域还稍微乐观一些，8 月的涨价挂牌房源占比几乎大多超越 7 月。从数据上来看，尽管新政在 8 月底出台，整体上依旧提振了房东的信心。比如华泾 8 月相较于 7 月，挂牌价上涨房源增加了 5.78%，更多的房东对自己的房子有了信心，相信自己的房子即使涨价也有卖出机会，才敢在这个时候涨价。仅有三林、唐镇、康桥等近期新房出售较多的板块，二手市场中降价房源占比更多 。但是，即使在这些整体下调挂牌价较多的板块 ，房东主动降低挂牌价的同时，议价空间也进一步压缩了。说白了，挂牌价可以降，但成交价得守住。根据上海近五年二手议价空间的变化来看，当下降价幅度已经来到了最低：-15.3% ，也就是说，500 万的房子可以降价 76.5 万拿下。过大的议价空间对于房东们来说，真的有割肉之感但相比于全市，紧贴外环线的外环板块。议价空间相对来说小了很多 ，且新政确实帮助这些板块进一步收窄了降价空间。中介也反馈，新政过后，三林、华泾、曹路这类交通方便的板块，看房的人是要比以前多了，特别是外地人。这样的情况下，房东谈价意愿也比以前稍微低了一些。如曹路板块，在新政出来的当周，议价空间从约 9.5% 收窄到了 6.6%，挂牌量减缓其实也是房东心态变了 。当房价降低到心理预期以下的时候，很多房东就放弃卖房了，宁愿售转租，租房暂且起码能带来较为稳定的现金流。对于手握多套房的房东来说，卖不出好价钱不如出租，还能给生活一些补贴，售转租的趋势，显然也进一步压缩了议价空间。03都贴外环线，也有吃不上红利的有人欢喜有人愁，新政整体提振外环外板块的时候，依旧有无法受益的板块。外环外购房最看重的就是通勤长短和周边配套，像三林这样交通线路密集的，就算是在外环外也是热门板块。而现在，我们也发现：周边的产业集群规模较大的板块也会优于其他区域。板块内部或周边没有强势的产业集群时，就很容易变成睡城，不能就近就业的情况下，通勤时间会很长。因此也可以看到，新政几乎拉不动这些板块的成交量和成交价。比如相比江桥、高东等板块，周边几乎没有规模化的产业园区，此类产业拉动就业能力弱、辐射范围较小，自然而然也就增加了买房者的犹豫程度，成交率低了很多。 江桥在新政后一周的成交量不仅下降了 4.17%，成交价也降低了 1.96%。对于高东这样的板块，成交量一直很低，新政对其毫无助力。对比可以看唐镇这样，挨着上海价值最大的张江产业园的板块，在新政后成交量提升比较明显，53.58% 的增长量。杨行也一样的道理，周边有宝山工业园区、机器人产业园等，新政之后成交量上升 46.43%。除了周边产业规模，新政一如既往根本拉不动的还有房龄超大的楼盘，淞宝作为 工人新村聚集地 ，上海 " 老破小 " 的典型代表，存量最大，即使靠近外环高架，新政后，成交价格还在不断下跌，甚至下跌幅度还在增加。同时，新政释放了更多的改善需求，内环置换到外环的人，更加重视产品本身能带的居住舒适度。当更多人把视野集中在高质量的楼盘时，居住感受明显处于劣势的老破小不仅吃不上政策红利，反而被吸人眼球的新房衬托的更加将就，房价加速下跌。聊起外环外板块的老破小都还有谁在买入？ 中介毫不避讳地告诉我：低价捡漏的。只有当老破小价格降到很低的时候，急切想要上车的外地人才会真的愿意下场接盘，如此情况下，房龄较大的房子又怎么可能卖得上价呢？04新房仍是利好的重点二手房无论是房龄还是周边产业配套的完善程度有多好，说到底，跟新房依旧难以望其项背，根本比不过。新房，才是 825 新政主要的利好对象。可以看到，新政之后极大拉升商品房成交套数的还是外环外的新房，新政后当周外环外的成 交面积就上涨 35% ，日均 30 多组的带看量更是将新房流量再添一把火，相比新政前， 直接一倍不止。当然，这样的结果其实也在意料之中。一来，上海的置换市场中最具购买力的中产家庭逐渐从刚需过渡到高品质的改善住房，以改善为目的置换，新房无疑站在食物链的顶端。二来，上海 80% 的新房供应量都在外环外，不买外环外，就得花极高的价格才能享受到相似的生活品质。这样的购房逻辑下，紧贴外环线的外环新房无疑是最好的选择。有好的生活品质，价格又相对能承受，事实也确实如此：新政后，外环新楼盘销量走高，唐镇、杨行、梅陇等靠近外环线的板块新房成交量也在前列。而这其中有些楼盘更是在新政前后销量有明显的变化，距离外环线 6km 左右的嘉定华润华发时代之城，在新政公布后，成交量暴涨；嘉定的保利虹桥和著同样如此，距离外环高架仅 5km 左右，新政后，为了保证客户看房下定方便，售楼处直接延长了工作时间，市场火热可见一斑；距离外环线仅 1km 多点儿的浦东三林招商臻境新政后热销也是如此，新政后先是带看量增长 30%，8 月上旬中旬共 20 天仅卖出 25 套，但 8 月下旬，也就是新政公布的时间段，加之九月上旬，新政影响力度比较大的这二十天，卖出 40 套，上涨 60%。05上海 825 楼市政策出台后，外环区域看上去总体平静，但水面之下，还是有些暗流涌动。写到这里，可能大家已经感觉到了，这一轮政策调控的赢家就在紧贴外环线的外环板块里，利好的大环境下也能看到三个现象：1. 产品力有明显提升的外环新房、或品质较好的次新房市场较好，还有增长空间；2. 靠近外环内重点产业园区的板块更加保值，比如唐镇和桃浦；3. 房东的心态也有所转变，减少挂牌的同时也在逐步收紧议价空间；而这些现象都在指向一个背景：同是 " 前排位置 "，却也分正中间和边缘角落。你能享受到多少视野，很大程度上，不再只取决于环线本身，而是楼盘的" 产品力 "。产品力是什么？是社区规划、户型设计、物业服务水平，更是周边环境和通勤效率，更是那种 " 住进来真的舒服 " 的踏实感。这一轮新政，表面上调的是首付、是利率，但更深一层，它推着市场进入一场全面的 " 价值重估 "。买房逻辑正在变化：资产价值、居住价值和情绪价值，三者正在叠加成新的决策公式。825 新政像一面镜子，照出上海楼市的底色：它不再是一场普涨的狂欢，而是一次清醒的筛选。每个人都在默默问自己：我买的，到底是一个标签，还是一个真正值得生活的家？