今日官方发布行业新进展,2021年国内一二线城市自住型住房市场分析

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本周数据平台稍早前行业报告:今日研究机构公开最新动态,2021年国内一二线城市自住型住房市场分析

随着我国经济的持续发展，城市化进程不断加快，一二线城市作为国家经济发展的引擎，吸引了大量人口涌入。在2021年，国内一二线城市自住型住房市场呈现出哪些特点？本文将从市场供需、价格走势、政策调控等方面进行分析。 一、市场供需 1. 供应方面：2021年，一二线城市自住型住房供应量总体保持稳定。一线城市如北京、上海、广州、深圳等，由于土地资源紧张，新增供应量相对较少。而二线城市如成都、杭州、武汉等，在政府调控下，供应量有所增加。 2. 需求方面：随着城市化进程的加快，一二线城市人口持续增长，自住型住房需求旺盛。特别是年轻人、新婚家庭等群体，对自住型住房的需求较高。 二、价格走势 1. 线上线下价格差异：2021年，一二线城市自住型住房线上线下价格差异较大。线上平台如贝壳找房、链家等，房价相对较低；线下实体门店价格则相对较高。 2. 价格波动：受政策调控和市场需求影响，一二线城市自住型住房价格波动较大。部分城市房价出现上涨，而部分城市则出现下跌。 三、政策调控 1. 土地供应政策：政府通过调整土地供应政策，控制一二线城市自住型住房市场供应量。例如，限制土地出让面积、提高土地出让门槛等。 2. 贷款政策：政府通过调整贷款利率、首付比例等，引导一二线城市自住型住房市场健康发展。例如，降低贷款利率、提高首付比例等。 3. 限购政策：部分一二线城市实施限购政策，限制非本地户籍居民购买自住型住房，以抑制炒房行为。 四、未来展望 1. 供需平衡：随着城市化进程的加快，一二线城市自住型住房市场供需将逐步趋于平衡。 2. 价格稳定：在政策调控下，一二线城市自住型住房价格将保持稳定，不会出现大幅波动。 3. 政策优化：政府将继续优化政策，引导一二线城市自住型住房市场健康发展。 总之，2021年国内一二线城市自住型住房市场在供需、价格、政策等方面呈现出一定的特点。在未来的发展中，政府将继续加强调控，确保市场稳定，满足人民群众的住房需求。同时，购房者也应理性看待市场，根据自己的实际情况选择合适的住房。

图片来源：新石器2022 年初，新石器无人车已在国内外落地近千台。当时，创始人兼 CEO 余恩源在一次对话中直言：" 无人配送已经进入了最好的发展阶段。" 但彼时，市场对无人配送的热情远不如 Robotaxi，行业甚至被认为是冷门赛道。三年过去，风向骤然转变。2025 年初，新石器第 10000 台无人车在浙江桐庐工厂下线交付，订单量激增。资本与产业的注意力，也随之涌向这一赛道。行业开始普遍认同：2025 年是无人配送车的元年。这一跃迁背后，不只是市场机缘巧合，而是新石器自 2018 年成立以来的一系列战略选择，叠加行业周期、政策环境和社会舆论的共同结果。据余恩源介绍，新石器成立的时候，虽说当时自动驾驶的热度已经起来，但无人配送尚且没有太多的市场热度，行业内甚至没有合适的无人车可用。对于创业公司来说，一来很难有资源撬动主流主机厂做代工，而且主机厂也并没有成熟的生产线设备；二来自动驾驶车辆的硬件要求又高，随便找个代工厂自然不行。因此起步早、行业冷门时期的新石器只能选择自己造车。于是，2019 年，新石器选择在常州自建无人车工厂。对比多数 AI 创业公司 " 轻资产 + 合作 " 的模式，这一选择显得格外激进。余恩源常引用乔布斯的一句话来解释：" 我是为了能应用更好的软件而造硬件的人。" 在他看来，无人车与智能手机有相似性：智能手机是移动互联网的基础设施，而无人配送车将成为未来城市的基础设施。若没有硬件入口，再强大的算法也难以规模化商用。这种 " 软硬一体 " 的执念，让新石器承担了巨大的前期投入压力。但也换来更快的产品打磨周期，以及在硬件标准缺位的行业早期所带来的先发优势。万台门槛与 10 倍速增长从今年开始，无人配送车突然呈现出大爆发的趋势，越来越多的跨界玩家开始切入，电商巨头也开始加码，这个一直默默无闻发展将近十年的赛道，突然就爆火起来，不管是从资本层面，还是行业层面，都引来无数关注。余恩源表示，到 2024 年年底大家普遍确认，无人车对于运输的降本可以达到 1/3，甚至是 2/3 以上的。在他看来，基于技术的周期律，刚好到这个时候可以大规模应用，这个规模是万台级，下一个迭代是百万台级。技术与需求撮合到一起之后，就导致第三个变量发生了变化——路权。相关数据显示，截至 2025 年上半年，全国已有 103 个城市开放无人配送车辆路权，覆盖超过 80% 的主要物流节点城市；全国无人配送车保有量突破 6000 台，较 2024 年增长超 50%；应用场景覆盖快递、即时配送、商超零售等 100 余类，累计完成订单交付量超 1 亿件。 余恩源坦言，" 国内也好，海外也好，管理部门也是看需求的，要不要给无人驾驶开放路权，要看需求有多大，需求足够大，那么路权也会逐渐越来越开放。"路权对于无人配送车有多重要呢？如果没有路权开放，无人配送车无法上路运营，即便有需求也没有市场。也因此，路权开放与否，也直接决定了无人配送车企的生死。2021 年 5 月，北京市高级别自动驾驶示范区颁发了国内首批无人配送车车辆编码，并首次给予了无人配送车相应路权，新石器成为首批 " 持证上岗 " 的企业之一。此后，其落地速度迅速提升。不过，在 2025 年之前，新石器每年的销量都是几千台。余恩源透露，2024 年全年才销售一千多台，但到今天是一个月干过去两年的量。余恩源预计，在 9 月份 -10 月份，从生产和交付，新石器将会提前一个季度完成一万台的年度目标，今年很有可能会突破 1.5 万台。不算海外，新石器预期明年会有 4 万 -5 万台的需求；加上海外，后年将会是 10 万台以上的需求。除快递场景外，新石器无人车还加速在即时物流、生鲜配送、医药冷链、团餐运输、社区零售等场景的部署。特别是今年下半年以来，新石器拿下了滴滴货运的单子，已经交付了 800 多台无人车，向实时调度物流延伸。预计到今年底，新石器在快递以外场景的无人车铺设量将达 4000 至 5000 台，其中大部分用于实时物流调度。预计到明年，快递行业依然会高速增长，但是快递以外的行业城市配送和即时物流这样的场景，增长速度会超过快递，甚至有可能在销量上超过 50%。在余恩源看来，从计划性物流拓展至即时性物流，相当于从 100 万辆市场扩宽到了 3000 万辆的市场。" 这个赛道的发展速度会有 10 倍速的增长。"挑战与拐点：舆论、安全与价格战市场高速增长的背后，对于无人配送车的规模化落地依然还存在着诸多挑战。余恩源坦言：" 无人车经过 2025 年，迈过万台门槛之后，最大的挑战是社会舆论和安全。"他的解释很直白，" 当在一个城市里面有几百甚至上千台无人车运营起来时，就需要与城市交通有一个融合的过程。对于老百姓来说，需要有一个接受的过程。比如说，有人开的车在前面堵着你，你最多按喇叭；如果是一个没有人开的车，你肯定想的是拿出手机来发朋友圈。"其实不难理解，参考 Robotaxi 的商业化运营落地规律，一项新技术或者说一个新物种的出现，都需要有一个大众接受的过程。而每一次的社会舆论，也都会影响其商业化落地的速度。而谈到安全，余恩源认为，" 对于自动驾驶车辆来说是没有借口的红线。新石器也会把最大的技术研发的力量和最大的运营力量，都投入到安全这个方向上来。"随着硬件成本持续下降，业内普遍担心无人配送车进入价格竞争的内卷阶段。对此，余恩源并不讳言行业竞争的激烈，但他强调，物流行业的本质就是 " 通缩 "，第一性原理是降本增效。新石器的使命，正是用 AI 技术帮助用户实现效率提升和成本优化。在技术路径上，新石器坚持软硬结合的思路：软件不足硬件补、硬件不足软件补。余恩源打了一个形象的比喻：同一个自动驾驶模块，可以像 " 俄罗斯套娃 " 一样，放到不同大小的车型上，通过模块化与算法提升来简化传感器和硬件配置，降低造价和运维成本。至于外界担心的价格战，他认为这只是早期现象。" 无人车真正的商业模式不在于卖车，而在于提供运力服务。谁能在成本和体验上做到最好，谁才能赢得客户。" 这句金句清晰点出了新石器的竞争逻辑。盈利方面，新石器已在 2025 年实现好转。余恩源判断，" 在单月销量突破 1000 台的时候，从财务角度是可以单月打平，甚至是盈利的。从经营方面来讲，现金流在最后几个月份转正，这是我们的经营目标 "。 国际化布局上，新石器早在 2019 年便开始出海。余恩源坦言，过程 " 像重新创业一次 "，最大挑战在于本地法规和合规要求——从如何推动地方立法，到跨境数据如何本地化处理，再到人才团队如何满足海外运营需求，几乎每一步都要重新摸索。不过，他也指出短期内机会巨大：出海之后，在许多国家短期内不会有来自其他国家的对手，这是一个战略级的窗口期。"（本文首发于巴伦中文网，作者｜张敏，编辑｜李玉鹏）更多对全球市场、跨国公司和中国经济的深度分析与独家洞察，欢迎访问 Barron's 巴伦中文网官方网站