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,20250922 21:54:39 王谷槐 265

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租户提前预警房屋下水道异常,物业公司却以 " 管道粗不会反水 " 为由未及时处置,最终导致房屋被污水淹没。近日,新京报记者从北京市第二中级人民法院获悉,法院判决涉事物业公司赔偿业主装修损失 1.2 万元、租金损失 3 万元。法官表示,物业公司对公共设施的维修养护义务不可推卸,物业和业主唯有共同恪守义务、积极配合,才能构建和谐的小区居住环境,从根本上减少此类纠纷的发生。报修下水道异常未被重视,业主房子被污水倒灌李某是某小区的业主,他的房子在一楼。2023 年,李某把房屋出租给王某,租赁期限为 2023 年 9 月 10 日至 2026 年 9 月 9 日。2023 年 12 月 2 日,小区物业公司与业委会签订《物业服务合同》及《补充协议》。2023 年 12 月 1 日晚上,租户王某听到下水道有声音,因邻居家一周前曾发生污水倒灌,所以王某赶紧联系了物业公司维修。12 月 4 日上午,工作人员查看后称,下水管道较粗,不会发生反水。当日下午,王某就出差了。12 月 7 日,在外出差的王某接到物业通知说,房屋地下室存在渗水,但是不会出现反水。8 日,王某出差回家发现整个房屋全是污水,屋内物品损坏。因房屋需清理并重新装修,王某只能前往酒店居住。因房屋受损,业主李某将物业公司诉至法院,要求其赔偿装修损失 1.2 万元、3 个月的租金损失 3 万元。物业公司未尽相应义务,被判赔偿法院经审理认为,涉案《物业服务合同》《补充协议》都为双方真实意思表示,合法有效,对合同签订方及包括李某在内的全体业主均有法律约束力,各方均应依照合同约定履行各自义务。根据合同约定,物业公司负有对物业管理区域内公共设施设备的日常维修养护、运行和管理的义务,涉案房屋下水管道属于物业公司管理范围。根据本案查明事实,物业公司未尽相应义务,导致涉案房屋内的下水管道发生反水,其行为已构成违约,应当承担违约责任,赔偿李某因反水产生的合理损失。李某主张装修损失 1.2 万元,其提交的与某工程公司的结算表、收据等足以证明实际发生了该笔装修费用,考虑到装修项目及金额均未超合理范围,法院对于李某该主张予以支持。李某主张 3 个月的租金损失 3 万元,考虑到涉案房屋反水后装修的实际情况,且李某因此未能收取相应期间的房屋租金,该主张亦属合理,法院亦予以支持。法官说法 : 应明晰物业责任边界法官介绍,物业服务人最核心的合同义务之一,就是对物业服务区域内的建筑物及附属设施等财产进行管理和维护,这直接关系到业主正常生活和基本生活品质,此项义务兼具法定性与约定性。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定,物业服务人对物业服务区域内的业主共有部分负有 " 妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理 " 的义务,这一义务属于法定责任,具有强制性。因该义务是物业公司的核心义务,所以通常物业合同也会对该义务进行明确规定。部分物业公司可能会在服务合同中加入 " 因管道堵塞、反水等造成的损失概不负责 " 等类似条款,试图免除自身责任。但此类条款因违反法律强制性规定,应属无效。判断物业公司是否尽到维修养护义务,关键在于看其是否达到了 " 合理注意 " 和 " 积极作为 " 的标准,不能仅看其是否采取维修养护的行为,更要注重维修养护的结果。本案中,在业主提前预警的情况下,物业公司工作人员查看后仅以 " 管道较粗 " 为由简单判断,未进行专业检查或预防性疏通,属于典型的 " 消极履职 "。其次,未及时跟进处置潜在风险。从 12 月 1 日业主反馈到 12 月 8 日污水倒灌,其间有 7 天时间,物业公司均未采取实质性措施(如疏通管道、监测水位等)。综合看来,物业公司未能尽到对公共设施的维修养护义务,构成违约,应承担相应的赔偿责任。法官提醒,物业服务本质是 " 管理与服务的结合 "。物业公司应建立 " 主动预防 + 快速响应 " 机制。严格履行物业服务合同的约定,积极履行义务,定期对服务区域内的建筑物及附属设施等进行管理和维护,建立维护台账;发现存在隐患或接到业主报修及风险提示后,快速及时进行实地检查,对高风险区域采取临时措施,告知业主进展,及时完成维修养护工作。业主应增强沟通意识、证据意识和配合意识,发现公共设施设备异常或存在安全隐患时,第一时间与物业公司沟通,清晰说明问题,确保物业公司能够及时知晓并启动处理流程,在沟通过程中及后续跟进时,业主应注重保存沟通记录,以便必要时作为维护自身合法权益的证据材料。同时,业主应正确合理使用公共设施设备,并在物业进行维修维护工作时给予必要的配合,共同维护公共设施安全。如遇物业未能及时响应的情况,业主可通过业主委员会代表进行沟通协调,或寻求街道、居委会等第三方介入调解,倡导依法维权,先行积极协商,在沟通无果时再考虑通过诉讼等法律途径解决。
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